سوالات متداول

سوال :

– اينجانب داراي دو دستگاه آپارتمان مي‌باشم كه در يكي از آنها ساكن و ديگري را معمولاً به اجاره واگذار كرده تا از محل دريافت اجاره‌بهاء ، به بودجه خانواده كمك نمايم.

حدود يكسال قبل كه مستأجر سابق ، آپارتمان دوم را تخليه كرده‌بود، يكي از دوستان در حال بازسازي منزل خود بود، لذا از اينجانب درخواست كرد كه به مدت حداكثر 3 ماه در آپارتمان من سكونت كرده تا بعد از بازسازي ، به منزل خود نقل مكان نمايد. الان بيش از 8 ماه است كه بازسازي منزل خود را به پايان رسانده و آن را اجاره داده ولي حاضر به تخليه آپارتمان من نبوده و ضمناً حاضر به امضاء قرارداد اجاره نيز نمي‌باشد. چگونه مي‌توان آپارتمان خود را تخليه كرده و اجاره ايام سكونت را نيز از ايشان مطالبه نمايم.

جواب :

از سؤال اين خواننده محترم برمي‌آيد كه دوست ايشان ، اقدام به سوء استفاده از دوستي خود كرده و به گونه‌اي ايشان را فريب داده‌است.

بيان اين نكته جهت اشاره به حديثي از امام معصوم (ع) مي‌باشد كه پيروان و شيعيان را از مكر و نيرنگ با دوستان و مسلمانان برحذر داشته‌اند.

اما از لحاظ حقوقي تخليه ملك و دريافت اجرت المثل آسان مي‌باشد.

خواننده محترم ابتدا اقدام به ارسال يك اظهارنامه خطاب به دوست خود (متصرف آپارتمان) كرده و ضمن آن از ايشان بخواهد كه فوراً ملك را تخليه و تحويل نمايد. چنانچه ظرف 10 روز بعد از ابلاغ اظهارنامه ، متصرف، اقدام به رفع تصرف ننمايد ، بر طبق ماده 171 قانون آئين دادرسي دادگاههاي عمومي و انقلاب در امور مدني ، متصرف عدواني تلقي شده و لذا با تقديم دادخواست به دادگاه حقوقي با استناد به مواد 308 و 311 و 320 قانون مدني و مواد 158 و 171 و تبصره ذيل ماده 165 قانون آئين دادرسي دادگاههاي عمومي و انقلاب در امور مدني ، تقاضاي خلع يد متصرف از آپارتمان ملكي خويش و مطالبه اجرت المثل ايام تصرف تا زمان تخليه و تحويل ملك را بنمائيد.

مطمئن باشيد كه دادگاه ضمن صدور حكم به خلع يد متصرف عدواني ، با جلب نظر كارشناس رسمي دادگستري ، اجرت المثل آپارتمان را نيز تعيين و متصرف را به پرداخت آن محكوم خواهد كرد.

سوال :

پدرم دو سال پيش مغازه اي را اجاره كرد و در آن مشغول به كار بود . در اثناي مدت اجاره ، پدرم فوت كرد ايا ما كه ورثه مستاجر هستيم نسبت به مورد اجاره و سرقفلي حقي داريم. اگر قصد تقسيم ارث داشته باشيم چه بايد بكنيم ؟

جواب :

كليه اموال و حقوق مالي متوفي به وراث او منتقل مي شود . مالكيت بر منافع مورد اجاره و همچنين حق كسب و پيشه نيز از جمله اين حقوق مي باشد . لذا ورثه مي توانند به تصرفات استيجاري خود ادامه داده و به طور مشترك از منافع مورد اجاره بهره مند شوند. با فرض داشتن سرقفلي و حق واگذاري آن ، مي توانند آن را منتقل و وجه حاصله را بين خود تقسيم كنند.

سوال :

– هفت ماه پيش مستأجري از بنگاه به من معرفي شد و من منزل مسكوني ام را با اجاره نامه عادي به وي اجاره دادم.  حدود سه ماه است كه ايشان به عناوين مختلف از پرداخت اجاره بها خودداري مي‌كند ، اين در حالي است كه در يكي از بندهاي اجاره نامه قيد شده كه “چنانچه مستأجر از پرداخت اجاره بهاء خودداري ورزد ، موجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت”. آيا با استناد به اين بند از اجاره نامه مي‌توانم قرارداد اجاره را فسخ كنم و تخليه منزل مسكوني را از وي بخواهم  ؟ كوتاهترين راه ممكن براي اين كار چيست ؟

جواب :

با استناد به بند مندرج در قرارداد فيمابين و قسمت دوم ماده 496 قانون مدني كه اشعار مي‌دارد كه : “ …. نسبت به تخلف از شرايطي كه بين موجر و مستأجر مقرر است خيار فسخ از تاريخ تخلف ثابت مي‌گردد” مي‌توانيد دادخواستي مبني بر اعلام فسخ قرارداد اجاره به دليل تخلف مستأجر از مفاد شرط ضمن العقد (عدم پرداخت اجاره در موعد معين) و تخليه به طرفيت مستأجر تنظيم نموده و تقديم دادگاه ذيصلاح نمائيد.       

البته چنانچه مدت اجاره منقضي شده باشد ، مطابق ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 ، ظرف يك هفته پس از تقديم دادخواست تخليه ، به دستور مقام قضايي ملك تخليه و تحويل موجر خواهد شد. 

راه ديگر اين است كه ضمن مراجعه به شوراي حل اختلاف مستقر در نزديكي محل مسكوني خود ، دادخواست مطالبه اجور معوقه را تقديم هيأت مذكور نمائيد.

لازم به ذكر است كه حدكثر سقف درخواست مالي از هيأت حل اختلاف مبلغ ده ميليون ريال مي‌باشد.

سوال :

در سال 1377 يك باب مغازه به مدت يكسال اجاره كردم و سپس يكسال ديگر مدت اجاره را تمديد كردم. در اين دو سال با تلاش زياد كسب و كار پررونقي پيدا كردم اما اكنون كه اجاره به سر آمده است مالك مغازه ديگر حاضر به تمديد مدت اجاره نيست و من بايد مغازه را بدون گرفتن مبلغي بعنوان سرقفلي يا حق كسب و پيشه و تجارت خالي كنم. آيا قانوناً وي مي‌تواند بدون زحمت حاصل و دسترنج تلاش دو ساله مرا به خود اختصاص دهد . چگونه مي‌توانم به حقم برسم؟

جواب :

با توجه به اينكه عقد اجاره در سال 1377 منعقد شده است تابع مقررات مندرج در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 مي‌باشد. مشروط بر آنكه مقررات شكلي مذكور در قانون فوق و آئين نامه اجرايي آن ، رعايت شده باشد.

از طرف ديگر اولاً در قانون مذكور اسمي از “حق كسب و پيشه و تجارت” نيست و فقط در ماده 6 اين قانون از “سرقفلي” نام برده شده است.

ماده 6 اين قانون چنين اشعار مي‌دارد : “هر گاه مالك ، ملك تجاري خود را به اجاره واگذار نمايد مي‌تواند مبلغي را تحت عنوان سرقفلي از مستأجر دريافت نمايد . همچنين مستأجر مي‌تواند در اثناء مدت اجاره براي واگذاري حق خود مبلغي را از موجر يا مستأجر ديگر بعنوان سرقفلي دريافت كند ، مگر آنكه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غير از وي سلب شده باشد”.

ثانياً : همانند مقررات مندرج در قانون روابط مالك و مستأجر مصوب 1356 كه براي مستأجر در مواردي حق كسب و پيشه و تجارت قايل بود ، اعم از آن كه به مالك سرقفلي داده باشد يا نه ، در قانون سال 1376 مقرراتي مشابه گنجانده نشده و صرفاً در موارد زير مستأجر حق گرفتن مبلغي بعنوان سرقفلي دارد :

الف : مستأجر مي‌تواند مطابق ماده 6 قانون مالك و مستأجر، اگر در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غير از وي سلب نشده باشد براي واگذاري حق خود نسبت به مورد اجاره به ديگري تا وقتي كه مدت اجاره به سر نيامده مبلغي را از موجر يا مستأجر دوم بعنوان سرقفلي دريافت كند.

ب : مستنداً به ماده 7 قانون صدرالذكر ، هر گاه ضمن عقد اجاره شرط شود كه موجر حق افزايش اجاره بها و تخليه مورد اجاره را نداشته باشد و هر ساله مورد اجاره را به همان مبلغ به مستأجر واگذار كند در اين صورت مستأجر مي‌تواند براي اسقاط حقوق خود ، مبلغي بعنوان سرقفلي از موجر بگيرد.

ج : مطابق ماده 8 قانون فوق ، هر گاه ضمن عقد اجاره شرط شود كه مالك مورد اجاره را به غير مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به مبلغ اجاره متعارف به مستأجر واگذار كند ، مستأجر مي‌تواند براي اسقاط حق خود و يا تخليه محل (به درخواست موجر) مبلغي را به عنوان سرقفلي از موجر دريافت كند.

النهايه با توجه به اطلاعاتي كه از مفاد عقد اجاره در ضمن سؤال خود در اختيار ما قرار داديد بايد در پاسخ عرض كنيم كه هيچگونه مبلغي به عنوان سرقفلي به شما تعلق نمي‌گيرد و بايد با خاتمه يافتن مدت عقد اجاره و عدم رضايت مالك به تمديد آن ، محل استيجاري را تخليه كنيد.