سوالات متداول

آپارتمانها

سوال :

آيا قوانين ويژه آپارتمانها وضع شده است ؟ مثلاً درباره سهم پرداخت طبقات مختلف جهت نصب آسانسور كه طبقات پايين از پرداخت سهم مشاع خود امتناع دارند؟


جواب :

قانون تملك آپارتمانها مصوب سال 1343 و آئين نامه اجرايي آن مصوب 1347 و اصلاحات بعدي آن مصوب سال 1353 ، 1359 و 1371  ، مالكيت در آپارتمان را شامل دو قسمت كرده است :  1- مالكيت اختصاصي  2- مالكيت مشترك

قسمتهاي مشترك يا مشاعات آپارتمان قسمتهايي از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به يك يا چند آپارتمان نيست ، بلكه متعلق به همه مالكين بوده و  همه حق استفاده از آن را دارند.

چنانچه هر يك از مالكين از پرداخت هزينه هاي خود ، استنكاف ورزد ، مدير ساختمان يا هيأت مديره ، پس از ابلاغ اظهارنامه به وي ، و عدم پرداخت او ، مي توانند از دادن خدمات مشترك به وي خودداري كرده ، چنانچه باز هم اقدام به تسويه نكرد اداره ثبت محل براي وصول وجه ، بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجرائيه صادر مي كند و عمليات اجرايي وفق مقررات اجراي اسناد رسمي صورت خواهد گرفت.

زمينهاي مشاع كشاورزي

سوال :

: در خصوص زمينهاي مشاع كه در قديم بين كشاورزان تقسيم مي شد و سند وجود دارد؟ در شهرستان محل اقامت ما قبلاً از طرف اداره ثبت به بعضي پلاك ثبتي داده شد.ولي ديگر اين كار متوقف شده است و دليل آن را ذكر نمي كنند. آيا مي توان از طريق قانوني عمل كرد و سند گرفت؟


جواب :

خواننده محترم در نامه خود مرقوم نكرده اند كه زمين مشاع متصرفي ايشان قبل و يا بعد از پيروزي انقلاب و بر اساس چه قانون و يا دستورالعملي به ايشان واگذار شده است؟

مثلاً اگر زمين متصرفي كشاورزي بعد از پيروزي انقلاب تا پايان سال 1359 در هر نقطه اي از كشور و يا در مناطق كردنشين تا پايان سال 1363 به ايشان واگذار شده است. داخل در شمول قانون واگذاري زمين هاي باير و داير مصوب آبان 1365 مي باشد كه بر اساس مقررات اين قانون، سند مالكيت رسمي(با معرفي هيأت هاي هفت نقره واگذاري زمين) و با رعايت مفاد آئين نامه اجرائي آن مصوب بهمن 1365 به كشاورزاني داده مي شود كه داراي شرايط خاص پيش بيني شده در همان قانون باشند. بنابراين ارائه پاسخ دقيق به اين خواننده محترم. زماني امكان پذير مي باشد كه از نحوه مالك شدن ايشان بر زمين كشاورزي متصرفي و تاريخ آن، اطلاعات دقيق داشته باشيم. اما به طور كلي همه دارندگان و مالكين املاك كه داراي اسناد مشاعي، مي باشند، مي توانند ضمن مراجعه به ادارات ثبت اسناد و املاك در سراسر كشور، تقاضاي افراز و صدور سند مالكيت بكنند و اگر سهم تصرفي آنان قبلاً به موجب تقسيم نامه قانوني و معتبرمشخص گرديده است،‌تقاضاي ثبت و صدور سند مالكيت بنمايند.

بديهي است محاكم دادگستري، مرجع رسيدگي نهايي خواهند بود. پيشنهاد مي شود كه با كارشناس حقوقي و يا وكيل دادگستري در اين زمينه مشورت كرده و كليه اقدامات خود را با صلاحديد و نظر تخصصي ايشان، انجام دهيد.

 

طرح دعاوي واهي

سوال :

يكي از بستگان اينجانب تا به حال چندين بار دعاوي واهي عليه من مطرح كرده است و علاوه بر اينكه، اين مطلب در فاميل و دوست و آشنا جنبه ناخوشايندي دارد، باعث تحمل هزينه و هدر دادن وقت من نيز شده است؟ آيا راهي براي جلوگيري از اين اقدام وي ، در قانون پيش بيني شده است يا خير؟ آيا من مي‌توانم از وي براي اين كار خسارت بگيرم؟


جواب :

بموجب اصل 34 قانون اساسي دادخواهي حق مسلم افراد است و هر كس مي‌تواند به منظور دادخواهي به دادگاههاي صالح رجوع نمايد. اما چنانچه شخصي دعاوي واهي عليه ديگري مظرح نمايد ، قانون از اين اقدام وي جلوگيري كرده و به همين لحاظ در قانون آئين دادرسي دادگاههاي عمومي و انقلاب در امور مدني و همچنين در امور كيفري موادي پيش بيني شده است.

تبصره ماده 109 قانون آئين دادرسي دادگاههاي عمومي و انقلاب در امور مدني چنين اشعار مي‌دارد : “چنانچه در دادگاه محرز شود كه منظور از اقامه دعوي تأخير در انجام تعهد يا ايذاء طرف يا غرض ورزي بوده‌، دادگاه مكلف است در ضمن صدور حكم يا قرار ، خواهان را به تأديه سه برابر هزينه دادرسي به نفع دولت محكوم نمايد”.

در صدر ماده فوق نيز آمده است كه در كليه دعاوي مدني و درخواستهي مربوط به امور حسبي ، خوانده مي‌تواند براي تأديه خسارات ناشي از هزينه دادرسي و حق الوكاله كه ممكن است خواهان محكوم شود از دادگاه درخواست تأمين نمايد.

حال چنانچه خواهان محكوم به بي حقي شود، خوانده دعوي مي‌تواند خساراتي را كه از اقامه دعوي به او وارد شده است، از محل تأمين سپرده شده مطالبه نمايد. اما در صورتي كه خواهان تأمين نسپارد، دادگاه قرار رد دادخواست را صادر خواهد كرد.

ماده 76 قانون آئين دادرسي كيفري نيز حكم قضيه را در امور كيفري روشن كرده است. مطابق اين ماده : “در صورتي كه ثابت شود شاكي تعمداً اقدام به طرح شكايت خلاف واقع كرده به پرداخت خسارات طرف شكايت طبق نظر دادگاه محكوم خواهد شد”.

 

دادخواست

سوال :

: آيا روش خاصي براي تنظيم دادخواست وجود دارد و بايد با انشا و نگارش خاصي به تنظيم دادخواست پرداخت يا با هر انشايي مي شود؟


جواب :

: فرمهاي دادخواست، به طور متحدالشكل توسط قوه قضائيه تهيه و چاپ شده و در دسترس عموم قرار دارد كه مي توانيد از مراكز قضايي تهيه فرماييد. در اين فرمها،‌جداول مخصوصي جهت درج اسامي طرفين دعوي (خواهان و خوانده)، نام وكيل، خواسته دعوي و دلايل و مدارك استنادي پيش بيني شده است كه بايد در مقابل هر يك تكميل شود. اما نگارش شرح دادخواست، به هر انشايي امكانپذير است اما بديهي است براي احقاق حق خود بايد كاملاً روشن، مستدل و با ذكر دلايل و مدارك استنادي پيش بيني شده است كه بايد در مقابل هر يك تكميل شود.

اما نگارش شرح دادخواست، به هر نشاني امكانپذير است اما بديهي است براي احقاق حق خود بايد كاملاً روشن،‌مستدل و با ذكر دلايل همراه باشد و البته اگر به مواد قانوني و يا آراء وحدت رويه نيز استناد گردد از استحكام بيشتري برخوردار خواهد بود. پيشنهاد مي نمايم كه دادخواستهاي خود را توسط «وكيل دادگستري» و يا «مشاور حقوقي» تنظيم نماييد. در بسياري از موارد، نقايص موجود در تنظيم دادخواست، شما را متحمل ضررهاي مادي و معنوي جبران ناپذيري خواهد كرد.

 

تعريف داور

سوال:

در اصطلاح حقوقي داور به چه كسي گفته مي شود و چه شرايطي بايد داشته باشد تا بتواند داور باشد ؟


جواب:

داور به فردي اطلاق مي شود كه همانند قاضي به صدور حكم و رفع اختلاف ميان طرفين دعوي مبادرت مي ورزد و چگونگي انتخاب داور (بر خلاف قاضي) در اختيار طرفين دعوي مي باشد.

به طور كلي هر شخصي كه اهليت اقامه دعوي داشته باشد ، مي تواند با تراضي طرفين دعوي ، به عنوان داور در دعوي وارد شود مشروط بر اينكه اشخاصي كه به عنوان داور معين مي شوند به موجب حكم دادگاه از دعوي محروم نشده باشند ، البته بموجب ماده 469 قانون آئين دادرسي دادگاههاي عمومي و انقلاب در امورمدني ، دادگاه از تعيين بعضي از افراد و اشخاص به سمت داوري ممنوع بوده مگر آنكه طرفين در انتساب فرد و اشخاص به سمت داوري ممنوع بوده مگر آنكه طرفين در انتساب فرد مورد نظر توافق نمايند. در اين ماده هشت گروه از افراد داخل در شمول اين حكم قرار گرفته اند كه جهت اطلاع بيشتر به متن ماده فوق رجوع كنيد. از جمله كارمندان دولت ، وراث اصحاب دعوي و يا خويشاوندان آنها و مي باشند.

ضمناً اضافه مي شود كه هيچ يك از قضات و كارمندان اداري شاغل در محاكم قضايي، حق داوري نداشته هر چند كه با تراضي طرفين باشد.

اظهارنامه

سوال :

اظهارنامه چيست ، آيا شيوه خاصي براي تنظيم آن وجود دارد؟


جواب:

اظهارنامه وسيله اي جهت ابلاغ رسمي اظهارات طرفين دعوي به يكديگر بوده تا بعداً و در مرحله رسيدگي در دادگاه ، ادعاي جهل به موضوع ننمايند.

در همين زمينه ماده 156 قانون آيين دادرسي دادگاههاي عمومي و انقلاب در امور مدني مصوب 1379 چنين اشعار ميدارد : “هر كس ميتواند قبل از تقديم دادخواست ، حق خود را به وسيله اظهارنامه از ديگري مطالبه نمايد ، مشروط بر اينكه موعد مطالبه رسيده باشد . به طور كلي هر كس حق دارد اظهاراتي را كه راجع به معاملات و تعهدات خود با ديگري است و بخواهد به طور رسمي به وي برساند  ضمن اظهارنامه به طرف ابلاغ نمايد”.

فرمهاي اظهارنامه به طور متحد الشكل توسط قوه قضاييه چاپ و در دسترس عموم قرار دارد و از دايره فروش اوراق در مجتمع هاي قضايي قابل تهيه است.

در اظهارنامه جداول مخصوصي وجود دارد كه جهت درج مشخصات اظهاركننده و اقامتگاه وي ، موضوع اظهارنامه ، مشخصات و اقامتگاه مخاطب است. پس از انجام مراحل فوق ، خواسته به طور خوانا ، دقيق و مشخص در ستون خلاصه اظهارات نوشته ميشود.

مطلبي كه بسيار حائز اهميت اين كه لازم است نشاني اقامتگاه قانون مخاطب به طور دقيق نوشته شود زيرا عدم درج دقيق اقامتگاه امر ابلاغ را دچار اشكال نموده و يا بدون ابلاغ ، اظهارنامه بازگردانده ميشود.

ذكر اين نكته خالي از ضرورت نيست كه در بيشتر موارد بهتر است قبل از اقامه دعوي عليه طرف مقابل ، ادعاي خويش را به وسيله اظهارنامه به اطلاع طرف مقابل برسانيم چون در بيشتر موارد احتمال سازش و حل و فصل دعوي خارج از دادگاه وجود دارد و البته بهتر است كه در اين مواقع حتماً از راهنماييهاي يك وكيل يا مشاور حقوقي بهره بگيريد.